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近10年來(lái)，房地產(chǎn)一直是“政策市”，這一點(diǎn)毋庸置疑。因此，每年有幾個(gè)重要的分析判斷政策口徑的重要結(jié)點(diǎn)，首先是每年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)，再有就是每年全國(guó)人大開(kāi)幕會(huì)上的政府工作報(bào)告。這兩個(gè)關(guān)鍵文件，對(duì)于金融政策口徑、房地產(chǎn)和住房政策的態(tài)度，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)密切相關(guān)。
聽(tīng)完今年的政府工作報(bào)告，圍繞房地產(chǎn)有不少新意，總體感覺(jué)，和往年相比，今年的政府工作報(bào)告中和房地產(chǎn)有關(guān)的部分，相當(dāng)于開(kāi)出了一張住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的基本藥方。這說(shuō)明，在打擊炒作，去除樓市中投資、投機(jī)成分的同時(shí)，決策層已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)解決供給一端的問(wèn)題，疏堵并重，解決矛盾越來(lái)越突出的大城市住房問(wèn)題。
如下幾點(diǎn)看法：
第一，本次政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)的部分，使用的是“住房”，即解決好大城市住房突出問(wèn)題，而不是“房地產(chǎn)”。這是非常重要的一點(diǎn)信號(hào)，就是再次明確了住房產(chǎn)品是類(lèi)公共產(chǎn)品的屬性。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控中，市場(chǎng)化、非市場(chǎng)化手段的爭(zhēng)論，就此可以停止了。同時(shí)，“住房”這個(gè)詞的使用，也是對(duì)“房住不炒”的呼應(yīng)。
那么，在這段表述中，沒(méi)有出現(xiàn)打擊投機(jī)炒作這樣的嚴(yán)厲字樣，是否就意味調(diào)控有松動(dòng)的可能呢?完全沒(méi)有這個(gè)可能。因?yàn)椤胺孔〔怀础边@句話(huà)還在，只要這句話(huà)在，就是“一句頂一萬(wàn)句”的真理，就是因城施策，調(diào)控力度不放松的保障，更何況“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)地價(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)，還在呢。
第二，“解決”這個(gè)詞很重要。在與房地產(chǎn)有關(guān)一段的末尾，有“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”的表述，開(kāi)頭指出“解決”，末尾指出“盡最大努力”，首尾呼應(yīng)。政府文件報(bào)告中的用詞、呼應(yīng)等，從來(lái)都不是無(wú)意義的，今年的重點(diǎn)任務(wù)在于， “拿出辦法”。
筆者判斷，就像打擊投機(jī)炒作、確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的做法一樣，解決大城市住房問(wèn)題，也是因城施策，各個(gè)大城市，想自己的解決辦法。中央給目標(biāo)、給路徑、給扶持，地方定具體政策、辦法，而后中央考核。解決住房問(wèn)題，大城市的擔(dān)子在2021年，會(huì)加重。
第三，“住房”、“解決”這些表述的同時(shí)，政府工作報(bào)告中，給出了具體的路徑和模式。概括為“兩增加”、“一規(guī)范”、“一降低”。增加的是用于政策性住房的土地、專(zhuān)項(xiàng)資金，以及提出集中建設(shè)的辦法，目的是為了增加保障房、共有產(chǎn)權(quán)房的供給量。
往年的著力點(diǎn)圍繞著穩(wěn)定市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)快速上漲，這是基礎(chǔ)。在打好基礎(chǔ)的同時(shí)，今年的重點(diǎn)放在供給端解決問(wèn)題，具體路徑也給出了，就是增加保障性住房供給、規(guī)范租賃市場(chǎng)，這也是對(duì)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，把住房租賃提到前所未有重要位置的呼應(yīng)。
所以，2021年，大城市中，會(huì)有更多土地用于政策性住房的建設(shè)，大致12-18個(gè)月后，大城市有可能出現(xiàn)一個(gè)保障性住房、政策性住房(租賃住房)入市的高峰。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致可以參見(jiàn)北京此前限競(jìng)房入市高峰期內(nèi)的市場(chǎng)表現(xiàn)，屆時(shí)，很多市場(chǎng)規(guī)則和游戲方式，都將面臨改變。
此外，土地供應(yīng)模式的創(chuàng)新，以及兩會(huì)之前又有熱點(diǎn)城市、大型城市加碼地方調(diào)控政策，足以說(shuō)明，在住房供給側(cè)解決問(wèn)題的同時(shí)，控制打擊投機(jī)炒作的尺度不會(huì)放松，大城市被點(diǎn)名之后，只能從緊。
第四，降低住房租賃稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這一點(diǎn)，大家一定十分好奇，是不是會(huì)有具體針對(duì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的稅費(fèi)減免。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行稅制，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，對(duì)于居民免征，但是，對(duì)于企業(yè)機(jī)構(gòu)持有住房用于經(jīng)營(yíng)，需要繳納城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅。真正要發(fā)展租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)展租賃市場(chǎng)，恐怕需要在這上面做文章，否則機(jī)構(gòu)不賺錢(qián)，就很難擴(kuò)大供給穩(wěn)定租賃關(guān)系。
去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，非常明顯地傳出信號(hào)，即將住房租賃作為解決大城市住房突出矛盾的辦法。不過(guò)，在這其中，穩(wěn)定租賃關(guān)系，甚至比房屋租金更重要。而穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，則需要機(jī)構(gòu)真正持有完全用于經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，而不是蛋殼模式下的二房東，因此，在這份“供給側(cè)”改革的基本藥方之下，是不是會(huì)有鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)住房租賃，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，是一個(gè)值得關(guān)注的看點(diǎn)。
第五，如果說(shuō)，上述供給側(cè)的內(nèi)容，是需要長(zhǎng)期、持續(xù)產(chǎn)生影響的，那么，金融政策閘門(mén)的松緊，其實(shí)是短期影響最大的。今年政府工作報(bào)告中，對(duì)于貨幣政策的表述，大原則上基本維持了既定的方針與口徑，即“靈活精準(zhǔn)、合理適度”，總體基調(diào)是保持流動(dòng)性的合理充裕。
但是，請(qǐng)房地產(chǎn)界的朋友們一定留意那句話(huà)，“保持宏觀(guān)杠桿率基本穩(wěn)定”。這就是說(shuō)，快馬加鞭加杠桿的時(shí)代，不可能再重復(fù)出現(xiàn)。大水漫灌更不可能，純粹意義上的資產(chǎn)價(jià)格的水漲船高，也是鏡花水月，房地產(chǎn)躺著靠資產(chǎn)升值過(guò)日子的時(shí)代，不可能再出現(xiàn)了。
在這一點(diǎn)的理解判斷上，可以參考銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清最近一次講話(huà)。他在兩會(huì)前政策吹風(fēng)會(huì)上的表態(tài)，房地產(chǎn)占有相當(dāng)?shù)谋壤�，包括“灰犀牛”論、包括“杠桿率過(guò)高論”、包括“集聚金融風(fēng)險(xiǎn)論”等，都表明金融監(jiān)管層已經(jīng)將房地產(chǎn)作為重要的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)對(duì)待，再加上近期銀行監(jiān)管重點(diǎn)查處房抵經(jīng)營(yíng)貸入市的問(wèn)題，都說(shuō)明，即便是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬松和友好的市場(chǎng)環(huán)境，也不會(huì)允許大量貨幣資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
