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摘要：長期以來，幕墻專業(yè)管理成為很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理的盲區(qū)，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計逐漸意識到這個問題，開始配備專業(yè)的幕墻設(shè)計經(jīng)理，但更多依靠的是幕墻專業(yè)人員自身的素質(zhì)，未能形成跨職能的幕墻專業(yè)管理的體系化文件并全集團統(tǒng)一執(zhí)行。本文從自身多年的幕墻顧問和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻管理經(jīng)驗，從幕墻設(shè)計管理流程主要階段解構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻專業(yè)設(shè)計管理管理要點。
關(guān)鍵詞：幕墻顧問，幕墻方案，招標(biāo)圖，設(shè)計封樣，幕墻招標(biāo)，施工封樣，施工配合
1 前言
隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)管理的細(xì)化，越來越多的開發(fā)企業(yè)配置專業(yè)的幕墻管理人員。但為什么成效不大?因為很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是簡單得堆積人員之外，沒有形成幕墻專業(yè)的組織架構(gòu)和管理體系，各自單打獨斗，沒有發(fā)揮出團隊的作用。此外，很多幕墻專業(yè)管理人員從幕墻施工企業(yè)直接加入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工作方法依然停留在施工單位的階段，缺少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理視角，幕墻專業(yè)管理人員增加但幕墻專業(yè)管理未見改善，依然停留在救火，品質(zhì)管理更無從談起。幕墻專業(yè)管理涵蓋設(shè)計、招標(biāo)和施工三個階段，分別對應(yīng)設(shè)計管理部、成本管理部和工程管理部，打破職能壁壘形成跨職能的幕墻管理體系顯得尤其重要。
2 設(shè)計階段管理
2.1 顧問選擇
幕墻顧問是指為業(yè)主提供建筑外裝飾系統(tǒng)技術(shù)解決方案，包括建筑外立面(含采光頂)系統(tǒng)構(gòu)造方案、幕墻系統(tǒng)對比說明、外立面系統(tǒng)整合、外立面裝飾材料選型建議，并為客戶制定幕墻工程技術(shù)參數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)，審查幕墻專業(yè)分包商的工程施工圖紙和結(jié)構(gòu)計算書，協(xié)助監(jiān)督及控制幕墻產(chǎn)品加工和安裝質(zhì)量等工作。
幕墻顧問最早由境外建筑師和香港地產(chǎn)開發(fā)商帶入國內(nèi)地標(biāo)商業(yè)項目，如奧雅納、邁進(jìn)等，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，國內(nèi)顧問如雨后春筍一般快速增加，目前國內(nèi)幕墻顧問市場主要分為幾大類：
a、 外資顧問：奧雅納、邁進(jìn)、標(biāo)赫、阿爾法，美國CDC等;
b、 國內(nèi)綜合設(shè)計院下屬幕墻所：中建西南院幕墻所、廣東省院幕墻所、華東院幕墻所、浙江省院幕墻所、深圳總院幕墻所等;
c、 具備甲級設(shè)計資質(zhì)的國內(nèi)幕墻咨詢公司：深圳新山幕墻、廈門銳建、沈陽正祥;
d、 具備甲級設(shè)計資質(zhì)的國內(nèi)幕墻施工單位設(shè)計院：浙江中南、武漢凌云、中建深裝、深圳科源、深圳三鑫等;
e、 其它國內(nèi)幕墻咨詢公司：如英海特、上海EFC、南京弗思特、北京標(biāo)高、上海安巖、深圳中筑;
幕墻顧問水平良莠不齊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻設(shè)計管理人員如果缺乏對顧問的了解，選擇不慎往往會給項目帶來致命的危害。作為甲方的幕墻設(shè)計管理人員，在選擇幕墻顧問時應(yīng)注意以下幾點：
a、 項目建筑師：項目建筑師如果是境外建筑師，如SOM、KPF，也就說明項目整體定位比較高。如何保證建筑方案落地，與建筑師在設(shè)計過程中的溝通有位重要。這時候就應(yīng)該選擇外資顧問，且保證項目經(jīng)理具備流利的英文溝通能力，同時也就杜絕了假外資顧問渾水摸魚的可行性。外資顧問有一套完整的幕墻服務(wù)流程，尤其是方案階段的溝通能力、施工階段的監(jiān)管是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻專項管理的一個良好補充，但確定顧問不是萬事大吉，在確定顧問之后，還要固化顧問的服務(wù)團隊;
b、 項目難度：超高層、大跨鋼結(jié)構(gòu)、異性雙曲幕墻對顧問能力要求較高。此類項目應(yīng)選擇具備與所需服務(wù)項目相近規(guī)模的同類型項目的設(shè)計經(jīng)驗的幕墻顧問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻設(shè)計管理人員需要面試具有類似工程項目設(shè)計經(jīng)驗的團隊且對團隊成員，以往項目的三維模型、計算模型和圖紙進(jìn)行評估，以達(dá)到與項目所需要的能力匹配。在以往項目中，我曾經(jīng)碰到個一個自稱異形能力很強的假外資顧問，但當(dāng)時合同已簽訂首期款項已支付，所以未及時更換，但后期這家顧問未出一張三維圖紙，只是簡單得拿建筑師得圖紙?zhí)琢艘粋�圖框，最終也給項目造成了不可挽回得損失，這家顧問也隨即被永久拉黑。
c、 圖紙深度要求：各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對招標(biāo)圖紙的深度要求不盡相同，有的要求僅僅建筑擴初圖紙的深度，保證建筑效果落地，有的要求到施工圖深度的招標(biāo)圖，還有的要求直接到施工圖。若開發(fā)企業(yè)要求出到施工圖，則應(yīng)選擇具備幕墻設(shè)計甲級資質(zhì)的幕墻顧問或外資顧問(擴初)+幕墻設(shè)計甲級資質(zhì)(施工圖)幕墻顧問的聯(lián)合體。
d、 價格：項目分級管理，對應(yīng)設(shè)計限額選擇匹配的幕墻顧問。
e、 幕墻顧問應(yīng)保持積極主動溝通，及時反饋意見，并按時、高效地完成工作內(nèi)容。選擇顧問時，不宜選擇同期工作量較飽和的顧問公司，同時，應(yīng)在合同內(nèi)約定顧問提供服務(wù)的時間要求
f、 成本控制意識：幕墻顧問應(yīng)具有強烈的成本控制意識，掌握幕墻系統(tǒng)的成本構(gòu)成及成本優(yōu)化措施。
g、 后期管控能力：選擇幕墻顧問時應(yīng)明確深化設(shè)計階段及工程施工服務(wù)階段顧問的管控標(biāo)準(zhǔn)。
建筑概念方案通過后，幕墻專業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)項目定位、項目難度和設(shè)計深度要求，編制幕墻設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計進(jìn)度計劃，通過邀請招標(biāo)確定顧問顧問單位并鎖定顧問服務(wù)團隊。積極參與建筑方案、擴初階段設(shè)計，從安全、成本、可實施、耐久、易維護(hù)等維度提供幕墻專業(yè)意見，確保在成本限額范圍內(nèi)保證建筑效果落地。一個好的幕墻顧問能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幕墻管理提供助力，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人手短缺的一個很好補充。
2.2 幕墻可行性分析及成本配合
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻設(shè)計管理人員需配合建筑師、成本管理部在建筑方案、擴初設(shè)計階段對立面設(shè)計進(jìn)行成本評估并給出專業(yè)意見，控制幕墻整體成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻設(shè)計管理人員組織幕墻顧問參與建筑方案、擴初各階段成果審核，并從幕墻的可實施性、耐久性（詞條“耐久性”由行業(yè)大百科提供）、成本等發(fā)面完成建筑立面方案的可行性評估，并給出專業(yè)的意見。幕墻顧問嚴(yán)格按照建造標(biāo)準(zhǔn)、項目分檔，對建筑各階段圖紙進(jìn)行幕墻展開面積(投影面積)計算，并根據(jù)投影面積、項目分檔、立面限額指標(biāo)確定項目成本目標(biāo)。
各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制口徑不同，有的按展開面積、有的投影面積。為更好得指導(dǎo)幕墻顧問開展工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻專業(yè)管理人員需與成本管理部橫向拉通，明確外立面投影面積的計算規(guī)則，保證集團內(nèi)部成本控制口徑的統(tǒng)一。為便于幕墻面積內(nèi)部核對，幕墻面積計算需要求幕墻顧問注明幕墻所在位置、層數(shù)、軸線、長度、高度等，以excel格式提交。
2.3 幕墻方案設(shè)計
在建筑擴初50%評審?fù)瓿珊螅粔︻檰枒?yīng)開始幕墻方案設(shè)計。在幕墻方案階段，應(yīng)提供幕墻顧問設(shè)計所需的條件圖及目標(biāo)成本，條件圖紙應(yīng)包括：
2.3.1建筑初步圖紙:
a.表達(dá)所有幕墻類型的平面位置分布，與主體結(jié)構(gòu)之間的位置(進(jìn)出位關(guān)系)等;
b.表達(dá)所有類型的立面位置分布(含立面分色圖)，幕墻分格的劃分，門、開啟扇的位置和大小等;
c.反映建筑幕墻與結(jié)構(gòu)關(guān)系、構(gòu)造、尺度、收口處理方式、拼縫、材料等;
d.材料小樣和材料清單(含五金（詞條“五金”由行業(yè)大百科提供）選型);
2.3.2 結(jié)構(gòu)初步圖紙
a.結(jié)構(gòu)初步設(shè)計說明：主體結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計周期、抗震烈度、風(fēng)壓（詞條“風(fēng)壓”由行業(yè)大百科提供）、雪壓、地貌等;
b.主體結(jié)構(gòu)撓度;
c.結(jié)構(gòu)梁和樓板平面圖;
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻設(shè)計管理人員根據(jù)需要和建筑師、顧問保持充分的溝通和交流，重點關(guān)注幕墻系統(tǒng)的劃分、標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點的構(gòu)造設(shè)計及可實施性，必要時需組織相關(guān)專業(yè)的設(shè)計工作坊進(jìn)行專項交流。
幕墻方案評審前需與業(yè)務(wù)需求拉通需求，如采光頂遮陽和吊鉤設(shè)置、清潔方式、廣告燈箱和LED屏檢修方式等;
幕墻方案需嚴(yán)格遵從建造標(biāo)準(zhǔn)，并在成本限額內(nèi)設(shè)計，評審文本需包含幕墻材料（詞條“幕墻材料”由行業(yè)大百科提供）分色圖、內(nèi)透控制分析、幕墻系統(tǒng)分色圖、面積統(tǒng)計及造價分析、幕墻技術(shù)匯報(分格、配置、節(jié)點構(gòu)造和涉及外觀效果的系統(tǒng)交接處理節(jié)點)、材料樣板和樣板計劃。幕墻方案階段要完成建筑師樣板封樣。
2.4 設(shè)計樣板
幕墻方案庚據(jù)項目特點和公司標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容確定是否做設(shè)計樣板，對需要做設(shè)計樣板的項目，幕墻方案評審階段需要劃定樣板范圍和樣板計劃，在方案通過后1個月內(nèi)完成樣板圖紙并下發(fā)招標(biāo)。
在樣板施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻管理人員審核樣板制作單位提供的上墻材料與設(shè)計封樣材料小樣的一致性。幕墻顧問審核樣板施工單位完成的樣板深化施工圖，經(jīng)過審核批準(zhǔn)后方可用于施工。施工前，需有項目幕墻設(shè)計經(jīng)理和研發(fā)經(jīng)理審核比對施工單位提供的樣板施工材料，經(jīng)過審核、簽字確認(rèn)后方可上墻施工。
樣板施工完成后，安排幕墻顧問按模板編制樣板觀樣指引，樣板評審?fù)瓿珊螅丛u審意見完成設(shè)計封樣和招標(biāo)圖修改。
2.5 幕墻招標(biāo)圖
幕墻設(shè)計經(jīng)理接收并審核幕墻招標(biāo)圖的輸入文件，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電施工圖，燈光、景觀、精裝、標(biāo)識等專業(yè)圖紙，明確預(yù)留、配合設(shè)計的范圍;
幕墻設(shè)計經(jīng)理組織相關(guān)專業(yè)進(jìn)行外立面專項工作坊，核對外立面工作界面并溝通設(shè)計范圍包括主要立面幕墻、門、雨棚、吊頂、不可見立面、半室外空間立面、車道入口側(cè)墻、室外風(fēng)井口、欄桿、出屋面機房、屋頂格柵等，核對檢查擦窗機輸入條件，明確配合設(shè)計范圍及內(nèi)容，整理設(shè)計樣板評審確定的材料標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求并納入幕墻施工招標(biāo)圖。
幕墻設(shè)計經(jīng)理組織幕墻顧問單位完成幕墻招標(biāo)圖，幕墻招標(biāo)圖應(yīng)滿足以下要求：
a.清晰表達(dá)招標(biāo)的界面及范圍，并用彩圖表達(dá)不同幕墻材料和系統(tǒng)的范圍;
b.提供不同系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造節(jié)點、不同系統(tǒng)間的交接節(jié)點、系統(tǒng)收邊節(jié)點;
c.招標(biāo)圖需達(dá)到施工圖深度要求;
d.提供幕墻招標(biāo)圖計算書，計算書需涵蓋所有構(gòu)件、面板、結(jié)構(gòu)膠及連接部位計算，確保滿足規(guī)范要求，龍骨（詞條“龍骨”由行業(yè)大百科提供）強度利用率需達(dá)到85%-90%;
e.提供幕墻招標(biāo)技術(shù)說明書，明確幕墻系統(tǒng)配置說明、性能要求、技術(shù)標(biāo)（詞條“技術(shù)標(biāo)”由行業(yè)大百科提供）準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)。
幕墻招標(biāo)圖完成后，幕墻設(shè)計經(jīng)理組織建筑、結(jié)構(gòu)、機電、室內(nèi)、景觀和燈光專業(yè)進(jìn)行專業(yè)互審，完成專業(yè)交圈部分的書面確認(rèn)。招標(biāo)圖評審需同時提交主要材料利用率一覽表，評審?fù)瓿珊螅粔υO(shè)計經(jīng)理需組織幕墻顧問按評審意見修改圖紙。
3 招標(biāo)配合
招標(biāo)階段幕墻設(shè)計經(jīng)理主要是配合成本管理部完成幕墻招標(biāo)，根據(jù)項目特點和規(guī)模，對參與投標(biāo)單位和團隊提出要求，并面試團隊技術(shù)負(fù)責(zé)人和設(shè)計經(jīng)理，合格后才能參與投標(biāo)。
與成本管理部、工程管理部拉通材料品牌表、標(biāo)段和施工界面劃分，根據(jù)項目指定技術(shù)說明書，招標(biāo)前完成設(shè)計封樣和最終版招標(biāo)圖，參與招標(biāo)過程中的技術(shù)答疑澄清。答疑澄清應(yīng)對容易引起后期爭議的再次強調(diào)說明，如深化設(shè)計的原則、現(xiàn)場腳手架使用、外露連接件、不銹鋼螺栓螺釘要求等。
投標(biāo)樣板由幕墻設(shè)計經(jīng)理負(fù)責(zé)評審，對不符合要求的投標(biāo)封樣要求投標(biāo)單位補充提交滿足要求的投標(biāo)封樣。
4 施工配合
施工單位確定后，幕墻設(shè)計經(jīng)理組織標(biāo)后較低，明確深化設(shè)計要求、深化設(shè)計時間和封樣完成時間，督促施工各單位根據(jù)招標(biāo)圖、技術(shù)要求和答疑澄清按時間完成幕墻深化設(shè)計施工圖和施工封樣，并按要求完成施工圖差表。施工單位按進(jìn)度要求提供詳細(xì)的深化設(shè)計和施工封樣進(jìn)度計劃表，幕墻設(shè)計經(jīng)理嚴(yán)格按進(jìn)度計劃表檢查落實。幕墻深化設(shè)計過程中，幕墻設(shè)計應(yīng)按需要組織設(shè)計院、幕墻顧問解決在深化設(shè)計過程中碰到的各種問題。
施工圖完成后，幕墻設(shè)計經(jīng)理組織建筑師、設(shè)計院、幕墻顧問、工程、成本完成幕墻施工圖的審核。幕墻深化設(shè)計施工圖完成后，由設(shè)計部組織送第三方強審。項目工程部組織設(shè)計單位、施工單位及監(jiān)理單位進(jìn)行施工圖紙會審及交底。
所有外立面可見的材料在施工前需進(jìn)行施工樣板確認(rèn)及封樣。
a.施工工藝樣板：為確保設(shè)計效果，最終確定施工材料樣板及施工工藝，對幕墻關(guān)鍵立面部位需制作施工工藝樣板。工藝樣板區(qū)域由設(shè)計部選取，工程部組織施工單位完成施工，并通知研發(fā)部、研發(fā)總監(jiān)、項目分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行現(xiàn)場驗收確認(rèn)，并根據(jù)現(xiàn)場意見進(jìn)行施工封樣或整改。
b.不需制作工藝樣板確認(rèn)的部位，立面材料封樣需經(jīng)過幕墻設(shè)計經(jīng)理、設(shè)計經(jīng)理核對原設(shè)計樣板后確認(rèn)。
c.施工材料樣板的封樣需由工程部核對品牌、材料參數(shù)、質(zhì)保等信息，設(shè)計部核對外觀效果及顏色，經(jīng)過確認(rèn)后，續(xù)項目幕墻工程師(設(shè)計及工程)、設(shè)計經(jīng)理、工程經(jīng)理簽字并封樣。
在施工階段，幕墻設(shè)計經(jīng)理需組織幕墻顧問進(jìn)行2周一次的設(shè)計施工巡場。巡場時需重點關(guān)注涉及結(jié)構(gòu)安全的龍骨安裝及連接、防水層的連續(xù)、面板完成的平整度及安裝質(zhì)量、與相關(guān)專業(yè)的搭接及封堵等。巡場發(fā)現(xiàn)的問題需整理為書面文件并提出相應(yīng)整改方案，發(fā)給工程部并跟進(jìn)問題的解決與落實。
5 結(jié)束語
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，任何一個職能都不是獨立存在的，做為幕墻設(shè)計管理人員，如何跨職能拉通，發(fā)揮自己的非職位影響力尤其重要。很多甲方的幕墻設(shè)計管理人員依然停留在原來幕墻施工單位那個階段，認(rèn)為自己就是建筑專業(yè)的附屬，建筑圖紙確定了以后才進(jìn)行幕墻的深化設(shè)計，如若這樣幕墻設(shè)計管理工作必然一團糟。在此，期望各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幕墻設(shè)計管理人員跨出自己的專業(yè)舒適區(qū)，管理半徑向前向后延伸，從幕墻專業(yè)的安全、成本、維護(hù)、效果和可實施角度干涉建筑方案設(shè)計，匹配項目定位和難度，選擇合適的幕墻顧問，輸出一套高標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)圖紙和完整的設(shè)計封樣，同時做好招標(biāo)階段的配合，匹配項目定位和難度選擇匹配的入圍幕墻投標(biāo)單位和團隊，做好答疑澄清工作，在施工階段做好施工樣板評審、設(shè)計巡場和顧問例行巡場，注重于工程部的橫向拉通，保證項目高品質(zhì)的落地，為公司創(chuàng)造更大的價值。
作者單位：龍湖集團商業(yè)研發(fā)中心
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