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效益在先 成本為王｜在地價飛漲、市場競爭激烈、利潤率大幅下降的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的壓力，如何進行有效的成本管控，已經(jīng)成為企業(yè)跑贏市場的重要因素。
“成本只為創(chuàng)造價值”的理念，不是一句口號，如果全員沒有成本意識，將會把企業(yè)推向絕境，一定要擺脫“重開源，輕節(jié)流”的短視觀念。
01、門窗工程基本概念
(一)門窗七大性能
1.1 抗風(fēng)壓性能：關(guān)閉著外(門)窗在風(fēng)壓作用下不發(fā)生損壞和功能障礙的能力。應(yīng)按照GB50009《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》第8.1條相關(guān)要求計算;
1.2 水密性（詞條“水密性”由行業(yè)大百科提供）能：關(guān)閉著的門窗在風(fēng)雨同時作用下阻止雨水滲透的能力;
1.3 氣密性能：門窗的氣密性能指標(biāo)即單位開啟縫長或單位面積空氣滲透量分為正壓和負壓下測量的正值和負值;
1.4 隔聲性能：應(yīng)符合規(guī)定，外門窗以"計權(quán)隔聲量和交通噪聲頻譜修正量之和(R。+C.)"作為分級指標(biāo);內(nèi)門窗以"計權(quán)隔聲量和粉紅噪聲頻譜修正量之和(R。+C)"作為分級指標(biāo)。隔聲性能值不應(yīng)小于35 dB;
1.5 保溫性能 ：門窗在冬季阻止熱量從室內(nèi)高溫側(cè)向室外低溫側(cè)傳遞的能力，用傳熱系數(shù)K表征。K<2.5W/(㎡·K);
1.6 隔熱性能：門窗在夏季阻隔太陽輻射得熱的能力，用太陽得熱系數(shù)SHGC(太陽能總透射比（詞條“透射比”由行業(yè)大百科提供）)表征。SHGC≤0.44;
1.7 耐火完整性能：在規(guī)定的試驗條件下，建筑門窗某一面受火時，在一定時間內(nèi)阻止火焰和熱氣穿透或在背火面出現(xiàn)火焰的能力;
(二)建筑設(shè)計對門窗的關(guān)聯(lián)途徑及結(jié)果
門窗計算示范：
02、門窗工程的主材分析
(一)型材
型材種類：
表面處理（詞條“表面處理”由行業(yè)大百科提供）方式：
材料調(diào)差原則：
材料型號及規(guī)格未發(fā)生變化時：
鋁合金型材調(diào)差：
a、僅對型材進行調(diào)差，調(diào)差部分只計取稅金(安裝稅金)，不計取管理費、利潤、規(guī)費等其他費用。
b、投標(biāo)報價基準(zhǔn)價在招標(biāo)前由招標(biāo)人確定。鋁錠價參照向門窗單位下發(fā)開工令當(dāng)日(下單當(dāng)日)長江有色金屬(點擊查看 https://www.ccmn.cn/)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價計算(下單當(dāng)日長江有色金屬網(wǎng)無信息價的，以前一日價格為準(zhǔn)，以此類推)。
c、舉例(不設(shè)風(fēng)險系數(shù))：投標(biāo)時按照2021年2月6日的“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價”的價格15480元/t作為鋁錠基價，開工令下發(fā)當(dāng)日“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價”的價格Y元/t及數(shù)量A噸進行調(diào)價，則調(diào)差為=(訂單采購會簽當(dāng)日價格Y-15480)*采購會簽當(dāng)日型材數(shù)量A。
d、舉例(設(shè)風(fēng)險系數(shù))：投標(biāo)時按照2021年2月6日的“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價”的價格15480元/t作為鋁錠基價，開工令下發(fā)當(dāng)日“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價”的價格Y元/t及數(shù)量A噸進行調(diào)價，則【漲價】調(diào)差為=(訂單采購會簽當(dāng)日價格Y-15480*(1+X%))*采購日型材數(shù)量A。則【降價】調(diào)差為=(訂單采購會簽當(dāng)日價格Y-15480*(1-X%))*采購日型材數(shù)量A。(風(fēng)險系數(shù)可設(shè)置為3%-5%，相對較公平)
(二)玻璃
玻璃設(shè)計、施工中應(yīng)關(guān)注的其他問題(參照《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113)：
(1)抗風(fēng)壓設(shè)計：按不同玻璃種類，合理取定設(shè)計值;
(2)防熱炸裂設(shè)計：除鋼化玻璃外，均應(yīng)進行放炸裂設(shè)計;放炸裂措施：玻璃內(nèi)側(cè)窗簾、百葉窗及其他遮蔽物與玻璃之間距離不應(yīng)小于50mm;
(3)安全玻璃最大許用面積;
玻璃組價分析：
運距計算規(guī)則：以施工單位工廠所在地到項目所在地的公里距離計算，以百度/高德地圖提供的駕車最短路程為準(zhǔn)。
玻璃調(diào)差：
a、如有集采情況下：玻璃鋼化增加費、Low-e鍍膜增加費、中空處理、夾膠處理、暖邊處理、充氬氣、單面磨砂增加費等在集采協(xié)議期內(nèi)不變;
b、普通白玻單片按以下辦法調(diào)價：以國家統(tǒng)計局(點擊查看 http://www.stats.gov.cn)“流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價格變動情況”(2020年X月上旬)公布的“浮法平板玻璃(4.8/5mm)”價格信息X元/噸為調(diào)差基準(zhǔn)價(簡稱“A”，稅率13%)，每個項目在簽訂合同時，查看當(dāng)月公布的最新價格信息(簡稱“B”)，按以下公式進行調(diào)差：
①普通白玻單片1㎡/mm差額=[B-A*(1±5%)]/1000元/kg*2.5kg/㎡/mm(單位：元/㎡/mm)
②調(diào)差后價格=集采戰(zhàn)略價(協(xié)議價)+普通白玻單片1㎡/mm差額*玻璃厚度。
c、在每個項目合同協(xié)議簽訂前完成調(diào)價，(B-A)/A在±5%以內(nèi)(含5%)時不調(diào)價，超出±5%時只調(diào)超出部分，結(jié)算時不再調(diào)差。網(wǎng)價為含稅價，調(diào)差時需除稅。
d、調(diào)價完成后，屬于近期分判，除合同約定外，玻璃價格鎖死。
(三)五金配件(五金件)
(四)五金（詞條“五金”由行業(yè)大百科提供）配件(紗扇)
基本知識：網(wǎng)格目數(shù)是紗窗質(zhì)量一個非常重要的指標(biāo)。它通常指一英寸【1英寸(in)=2.54厘米(cm)】的長度內(nèi)有多少孔洞。一般來說，目數(shù)約小，說明網(wǎng)格越松，開洞較大，防蚊效果相對較差;一般來說，目數(shù)越大，說明網(wǎng)格越緊，開洞較小，防蚊效果相對較好;示例：18網(wǎng)目(一平方寸里有18個小格子)。
03、項目對標(biāo)及成本控制
(一)限額對標(biāo)
影響門窗及建造成本的因素：
1、窗地比;2、 鋁合金材料斷面選擇;3、鋁合金材料表面處理工藝;4、玻璃和五金選擇;5、節(jié)能規(guī)范要求。
窗地比每增加0.01，則折合建面增加費用為4-7元/㎡不等。
(二)項目對標(biāo)
(三)單價指標(biāo)
去年，三大紅線的出臺，已經(jīng)讓地產(chǎn)苦不堪言，一票開發(fā)商今年陸續(xù)爆雷。
而近期，隨著貸款限制、商票限制、拿地限制政策出臺，房企又被套上了三條新的緊箍咒。隨著房地產(chǎn)增量市場到頂、行業(yè)集中度越來越高的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)采購“降本增效”的手段，將會是從集采在之后逐步演變?yōu)椤揪毣少彙颗c【采購模式策劃】。
時勢造英雄，成功者都擅于把握趨勢｜拋開鋼筋（詞條“鋼筋”由行業(yè)大百科提供）、水泥等基礎(chǔ)建材以及通用性建材之外，部分品類的建材集采，不再完全適用于房企采購的“降本增效”。建立在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)之上，基于企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，尋求優(yōu)質(zhì)的玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、隔熱條與密封膠條等材料供應(yīng)商，成為其核心合作伙伴，共謀發(fā)展，才是真正的發(fā)展王道！
